A SAISIR

 URGENT ET RARE

VENTE DROIT AU BAILAU CENTRE  Aix en Provence

Emplacement IDEAL :

- Grande artère (très fréquentée) : piétons et véhicules

- Grande visibilité 

 Très bien exposé

 Ce Local vous apporte :

Une façade entièrement vitrée (bien éclairé)

Un espace facilement aménageable et modulable

Une trés grande réserve

Bon loyer

L’activité actuelle est très fréquentée et très bien référencé dans son environnement,

Vous bénéficiez donc d’une bonne partie de sa clientèle habituelle.

Motif de vente : CROISSANCE

Idéale pour une activité commerciale ayant besoin de Grande visibilité, d’espace de stockage

Surface : 55 m² (espace clientèle) + 90 m² (réserve)

Loyer : 2410 € TTC (   TVA récupérable)

 Prix fond de commerce : 85 000 € FAI

Prix spécial clients et partenaires : 87 000 FAI

Contactez nous 
Port :  06.76.76.12.94
Tél : 09.52.44.83.86
mail : contact@ebeneconseils.fr

mail : f.antoinette@ebeneconseils.fr

Mandat de vente n° MVN09

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L’ASSURANCE EMPRUNTEUR

Cette assurance obligatoire à longtemps était vendue (et l’est encore) à des prix exorbitants par les banques.

Depuis le 1^er novembre 2010, la LOI LAGARDE vous donne le CHOIX.

ATTENTION : Ce choix n’est pas seulement réservé aux personnes qui contractent un nouveau crédit. Sachez que vous avez la possibilité de changer d’assurance même si vous avez contracté votre prêt avant la mise en vigueur de la loi Lagarde.

Choisissez de payer moins cher(1) et d’être mieux remboursé.

Nous permettons à nos clients de réaliser en moyenne plus de 30 % d’économie.

Exemple :

Montant emprunté ou capital restant dû : 100 000 €

Durée initiale ou restante : 15 ans

Taux d’intérêt du prêt : 3,5 %

Garanties : Décès/PTIA(2) + IPT(3) + ITT(4)

• Vous êtes une femme de 30 ans, non fumeur :
• Votre prime mensuelle moyenne s’élève à 7,50 €
• Vous êtes un homme de 40 ans, non fumeur :
• Votre prime mensuelle moyenne s’élève à 14,30 €
• Vous êtes une femme de 50 ans, non fumeur :
• Votre prime mensuelle moyenne s’élève à 32,11 €
• Vous êtes un homme de 55 ans, non fumeur :
• Votre prime mensuelle moyenne s’élève à 41,58 €

Il faut savoir que les assurances proposées par la majorité des organismes bancaires ne prennent plus en compte l’IPT. Cette invalidité est pourtant la plus importante.

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(1) À garanties équivalentes

(2) Perte Totale et Irréversible d’Autonomie : Invalidité suite à une maladie ou un accident, qui oblige l’assuré à recourir à l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie courante (manger, se déplacer, se nourrir, …)

(3) Invalidité Permanente Totale : invalidité de plus de 66 %, calculée en tenant compte du taux d’invalidité professionnelle et du taux d’invalidité donné par la sécurité sociale. L’assuré est dans l’impossibilité d’exercer une activité professionnelle suite à un accident ou une maladie.

(4) Incapacité Temporaire totale de Travail

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ARRÊTEZ DE TROP PAYER VOTRE ASSURANCE CRÉDIT !
CONTACTEZ-NOUS au 09 52 44 83 86

 

TRES URGENT  

FACADE VITREE

A SAISIR !

VENTE DROIT AU BAIL AU CENTRE D’Aix en Provence

Très beau local, refait

Emplacement Idéal :

-          rue piétonne – (couloir piéton pour touriste, mariage, étudiants, shopping…..)

-          rue en plein expansion (activités déjà présentent : opticiens, déco, artisan chocolatier, l’unique spécialiste  de bière, spécialiste vins et spiritueux, vêtements, chaussures, pompes funèbres, tatouages….)

-          50 m de l’hôtel de ville

Très bien exposé : visible de loin !!!

Il vous offre une grande surface vitrée

Très éclairé naturellement

FACILEMENT MODIFIABLE

Son espace est facilement Aménageable et modulable :

-          espace de vente

-          lieu de stockage ou atelier ou….

Vous avez avec un coin d’eau + wc

Un Bon loyer

L’ancienne activité très fréquentée, vient de se terminer pour des raisons personnelles

Vous bénéficiez, ainsi, d’une bonne partie de sa clientèle habituelle.

Idéale pour une activité commerciale ayant besoin de passage piéton ou d’un bureau destiné à recevoir du public 

Il est situé au rue des cordeliers à Aix en Provence

Surface : 45 m²

Loyer : 1350 € cc

Prix fond de commerce : 87 000 € FAI

Prix spécial clients et partenaires : 85 000 FAI

Pour toute information, veuillez nous contacter :
Bur : 09 52 44 83 86
Port : 06.76.76.12.94
mail : contact@ebeneconseils.fr
mail : f.antoinette@ebeneconseils.fr

 Mandat de vente n° MVN 10

 Que faut-il savoir ?
- Le plan épargne entreprise est facultatif
- Il est accessible à tous les salariés à condition de respecter une condition d’ancienneté qui varie de 3 à 6 mois selon les conventions et entreprises.

Vous pouvez conserver le plan épargne en entreprise même après votre départ à la retraite ou préretraite. Ainsi des versements peuvent encore y être effectués, sauf si vous avez retiré la totalité de la somme avant votre départ.

Il y a 4 façons de l’alimenter :

1. Des Versements Volontaires du salarié (Versements Libres)Dans certains cas le PEE peut prévoir une somme minimale pour ces versements. Dans ce cas elle ne peut dépasser 160 €.Les versements libres doivent respecter un plafond annuel de versement. Ce dernier représente 25 % de la rémunération annuelle brute du titulaire.Ces  derniers ne sont pas déductibles des revenus nets imposables.Les revenus et plus-values issus des versements libres ne sont ps assujettit aux prélèvements sociaux¹ quand ils sont réinvestis dans le plan épargne entreprise (PEE)
2. Des Versements Complémentaires de l’employeur (Abondement)Cela est possible quand la convention signée avec votre entreprise le prévoit. Votre employeur peut alors compléter vos versements sans dépasser une valeur représentant 300 % de ces derniers.L’abondement est de plus plafonné à 8 % du Plafond Annuel de la Sécurité Social (PASS), soit 2744 en 2009
3. Des ParticipationsElles sont bloquées 5ans quand elles sont investit dans le plan épargne entreprise.Depuis la loi du 03/12/2008, le bénéficiaire des participations aux bénéfices peut disposer de ces dernières librement.On peut donc les investir sur un compte bloqué ou pas.Dans le cas où, vous choisissez de les investir sur le plan épargne entreprise ou sur un compte bloqué, les participations, les plus values, ainsi que les éventuels revenus ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.Ils sont en revanche assujettis aux prélèvements sociaux¹.
4. L’IntéressementCette prime peut être investit dans le PEE dans les 15 jours qui suivent sa perception.Elle n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu (IRPP) jusqu’à 50 % du Plafond annuel de la Sécurité Social, le PASS (soit 17 154  € en 2009) MAIS, elle est assujettit aux prélèvements sociaux¹.Les plus-values ainsi que les revenus issus du plan épargne entreprise à la fin de la période de blocage ne sont pas imposables.Si vous choisissez de retirer votre intéressement sans l’investir dans le PEE, il sera intégré dans vos revenus imposables.

Le plafond annuel d’abondement varie selon les 2 cas suivants :
- 2575 € en 2007 sans dépasser 3 fois le versement effectué par le salarié
- 4635 € en 2007 si acquisitions de titres de l’entreprise par le salarié
Les sommes sont bloquées pendant 5 ans à compter de la date de versement. Néanmoins, il existe des cas où le déblocage anticipé est possible :

• Cessation du contrat de travail
• Acquisition et/ou grandissement de la résidence principale
• Mariage ou conclusion ‘un PACS
• Divorce ou séparation s’il reste au moins un enfant à charge
• Création ou reprise d’entreprise
• Naissance/Adoption d’un 3^ème enfant ou au-delà
• Invalidité du salarié, du conjoint ou d’un enfant
• Décès du salarié ou du conjoint
• Surendettement
• Expiration des droits au chômage

La fiscalité en cas de rachat en bref

En cas de décès : Les droits de succession sont ceux du droit commun. L’impôt est calculé sur la valeur liquidative du PEE au moment du décès du titulaire.

PEA ( Plan d’Epargne en Actions)

Il en existe 2 types de PEA :

1. Assurance
2. Bancaire

Le PEA assurance est ouvert auprès d’une compagnie d’assurance et se matérialise sous la forme d’un contrat de capitalisation. Le contrat PEA bancaire, plus répandu, s’ouvre auprès d’une Banque (établissement de crédit, entreprises d’investissement, Banque de France ou Caisse des dépôts et consignations). Il associe la souscription d’un compte titres et celle d’un compte espèces.

Sur le compte titres sont investies les différentes valeurs mobilières (actions…..)

Le compte espèces permet, lui, la transition des fonds lors :

• Des opérations d’achats et de ventes,
• le versement des dividendes
• le prélèvement des différents frais.

Il ne peut pas être débiteur.
Les sommes détenues sur ce compte espèces ne sont pas rémunérées. Par contre, les disponibilités peuvent être investies sur des OPCVM.

Un PEA peut être transféré d’un établissement financier vers un autre, à partir du moment où cela concerne l’ensemble des titres et le solde du compte espèces. Dans ce cas, cette opération ne constitue ni un retrait ni une clôture. Les frais sont généralement appliqués. Ils sont variables en fonction des établissements financiers et sont souvent élevés.

Il est impossible de céder un PEA à un tiers.

Même s’il permet d’acquérir de nombreux titres le PEA est tout de même plus restrictif, dans ce domaine, qu’un compte Titres classique.

Le Plan Épargne en Actions ne vous permet pas d’acheter toutes les valeurs mobilières présentent sur les marchés. Vous pouvez vous offrir :

• Les actions,
• Les SICAV actions,
• Les parts de FCP,
• Les bons de souscription ou d’attribution,
• Les certificats d’investissements,
• Les parts de SARL
• Les titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou équivalent et dont le siège social est situé dans un Etat membre de l’Espace Economique Européen (EEE) hors Lichtenstein.

Attention, il existe des exceptions !

1. Les titres SOFICA (sociétés de financement du cinéma et de l’audiovisuel),
2. Les titres acquis lors de la levée de stock options
3. Les titres de sociétés bénéficiant d’un régime fiscal de faveur,

Elle ne peuvent être investis dans le PEA, même si ces sociétés sont européennes.

D’une manière générale, pour savoir si un titre peut être intégré dans un PEA, consulté le descriptif de cette valeur mobilière sur un site internet de bourse ou sur un journal spécialisé.Vous y trouverez un indicateur valeur éligible au PEA ou pas.

Règles à respecter par le titulaire
La Personne qui souhaite ouvrir un PEA doit respecter certaines règles :

• N’en ouvrir qu’un seul
• Être un contribuable français
• Ne pas dépasser un  plafond de versements qui est égale à 132 000 €
• Avoir au moins 60% de ses investissements/titres en action de sociétés établis dans un Etat de la communauté Européenne.
• Le nombre de PEA au sein d’un même foyer fiscal ne peut être supérieur à 2
• Un contrat PEA est obligatoirement individuel, il ne peut donc pas être ouvert sous la forme d’un compte joint. Ainsi, le titulaire est le seul à pouvoir effectuer des opérations d’achats et de ventes.

Il n’y a pas de durée minimale mais un retrait même partiel avant 8 ans entraîne la clôture du PEA. Ce dernière devra être déclarée avec le formulaire fiscal 2074. Au de là de 8 ans les retraits partiels deviennent possibles mais ils entraînent l’impossibilité d’effectuer de nouveaux versements.

La sortie en Capital et/ou en rentes viagères entraîne une exonération de l’impôt sur le revenu (IR) partielle ou totale.

Fiscalité en cas de rachat

Cas de non imposition :

Avant 5 ans :

1. Décès du titulaire du PEA
2. Rattachement d’un invalide titulaire du Plan d’épargne en action à un autre foyer fiscal
3. Transfert à l’étranger du domicile du titulaire
4. création ou reprise d’une entreprise dans les 3 mois suivant la clôture du PEA

Dans ces cas l’exonération est totale.

Après 5 ans :

1. Pas d’IR dans tous les cas
2. Si la clôture est due à un transfert l’étranger du domicile du titulaire, du PEA, dans un Etat appartenant à l’Union Européenne pour des raisons professionnelles, Aucun Prélèvement social n’est exigé

En cas de Décès :
Les droits de succession : c’est l régime de droit commun qui prévaut. Ainsi, c’est la valeur liquidative du Plan d’Epargne en Action au décès du titulaire (automatiquement clos) qui est prise en compte.

Subtilité fiscale :
- Si votre PEA génère une moins-value, vous pourrez l’imputée sur vos futurs gains imposables (de la catégorie des plus-values mobilières). Vous neutraliserez l’impôt sur les plus-values durant les 10 ans suivants et ceci dès l’année en cours.
- Les dividendes d’actions sont versés sur le compte espèces dédié du PEA.
S’ils sont réinvestis, ils ne sont alors pas directement soumis à l’imposition, comme sur un compte Titres classique. Ils le seront  indirectement avec la plus-value globale du PEA. Cependant, il faut les déclarer, chaque année, aux services fiscaux car ils ouvrent droit à un crédit d’impôt équivalent à 50% de leur montant, mais plafonné à 115 € pour une personne seule et 230 € pour un coup

Revenus de valeurs mobilières

Plus ou moins-values de valeurs mobilières

En cas de décès
Droits de succession : régime de droit commun. L’impôt est calculé sur la valeur liquidative des OPCVM ou Titres au décès du titulaire. Les héritiers peuvent choisir de conserver les OPCVM ou titres ou de les céder.
Cf la loi n°88-1201 du 23-12-1988 et/ou Code Monétaire et Financier, Art. L141-6, L211-1, L212-3, L214-1 et s., L221-31 et s, L312-4, L322-5, L322-9, L341-10, L431-4, L432-6, L451-2, L511-6, L531-1 et s., L532-9, L533-22, L543-1, L562-1, L566-3, Article L613-9, L621-2, L621-5-3, L621-7, L621-9

Mise en place en 2009 (cf article 199 sexcivies du CGI) la loi BOUVARD vous permet de bénéficier d’un triple avantage fiscal :

• Récupération de la TVA de 19,6% (du montant de l’acquisition) dans les six mois suivant la signature chez le notaire
• Réduction de l’impôt sur le revenu (IRPP) calculée sur le prix de revient hors taxe dans la limite d’un plafond annuel de 300 000€
• Loyers nets d’impôt sur une période qui peut dépasser 20 ans !

Cette loi s’applique si vous  investissez entre 2012 et fin 2014 dans des résidences :

• Etudiantes,
• De tourismes classées,
• Médicalisées
• Pour retraités (ées)

Avec la loi BOUVARD, vous louez le logement meublé pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la résidence (le gestionnaire). Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat (hors taxe) .

Votre réduction d’impôt s’étale sur 9 ans linéairement, comme c’est le cas pour la réduction d’impôt SCELLIER.

Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 33 000€.

Le dispositif BOUVARD concerne tous les contribuables domiciliés en France (selon l’article 4B du CGI).

Vous investirez et utiliserez la fiscalité de la loi BOUVARD pour :

1.      Accroitre votre patrimoine

2.      Ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs pendant une période pouvant dépasser 20 ans.

3.      Vous créer des revenus supplémentaires (immédiats ou programmés)

Cette loi est surtout conseillée afin de préparer (financer) votre retraite ou même d’autres projets (études des enfants,..)

La loi Bouvard en détail…

La loi BOUVARD a été mise en place en 2009.

Elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de vos acquisitions dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 €.

Cette réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur 9 ans.

Ce dispositif complète le régime du Loueur en Meublé (LMNP et LMP) qui bénéficie d’un mécanisme d’amortissement. La loi BOUVARD conjugue l’avantage fiscal du dispositif SCELLIER et celui du Loueur en Meublé car pendant 9 ans, vous bénéficiez des avantages fiscaux du dispositif SCELLIER, et au terme de ces 9 années, vous profiterez des avantages fiscaux du LMNP.

Attention, contrairement à la loi SCELLIER, il n’y a pas de plafond de loyers ni de ressources des locataires à respecter.

Pour les logements anciens, achevés depuis plus de 15 ans, qui sont réhabilités, la loi BOUVARD prévoit, une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix d’acquisition auquel on ajoute le montant des travaux de réhabilitation. Cette réduction d’impôt s’étale sur 9 ans et est accordée durant l’année d’achèvement des travaux.

Pour les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, la réduction d’impôt vous sera accordée durant l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Attention : dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû réellement, l’excédent est reportable sur les 6 années suivantes.

Taux de la réduction d’impôt :

- 11% du prix de revient

Comme pour la loi Scellier, la réduction d’impôt s’applique directement sur l’impôt sur le revenu que vous devez payer et non pas sur votre revenu imposable.

Exemple :

Vous payez 2 000€ d’impôt chaque année.

Vous achetez un logement neuf en 2010 respectant les conditions de location de la loi Bouvard. Le bien a été acheté 350 000 €.

Le montant total de la réduction d’impôt sera donc égale à : 300 000 x 25 % = 33 000€

Ainsi, en 2012 vous pourrez retrancher 3 667 € de votre IRPP de 2011. L’année suivante, vous diminuerez aussi votre impôt sur le revenu de 2012, et ainsi de suite pendant encore 7 ans de la même somme.

Cela correspond à une réduction d’impôt sur le revenu de presque 1,2 % du prix de revient par an.

Dans ce cas, comme vos impôts sont inférieurs à 3 667 € par an, vous pourrez reporter 1 667 € sur les 6 années suivantes au maximum.

Logements et résidences concernés par la loi Bouvard :

Logements acquis neuf, en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans réhabilités compris dans :

• Les résidences avec services pour les étudiants
• Les résidences de tourisme classées
• Les établissements de santé, qui dispensent des soins de longue durée, et héberge des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
• Les résidences avec services pour personnes âgées
• Les établissements qui accueillent des personnes adultes handicapées, quel que soit leur degré de handicap ou leur âge, ou des personnes atteintes de pathologies chroniques. Cela inclus les foyers d’accueil médicalisés
• Les logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.

Conditions à respecter :

• Votre logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement
• Si votre logement a été achevé depuis plus de 15 ans et a fait l’objet / fait l’objet d’une réhabilitation  ou d’une rénovation, il doit à l’issu de ses travaux satisfaire l’ensemble des performances techniques mentionnées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe 3 (Au moins 6 des performances techniques fixées par arrêté des ministres doivent être obtenues à la suite des travaux).

article 2 quindecies B de l’anexe 3 : www.legifrance.gouv.fr

• Vous devez :

o   être fiscalement domicilié en France au sens de l’article 4B du CGI

o   vous engager à louer le logement meublé, à l’exploitant de la résidence pendant une durée minimale de 9 ans.

Le produit de la location est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

o   respecter un délai de mise en location :

Le logement ne doit pas être détenu par l’intermédiaire d’une société, ni ne doit être démembré.

Exception : Aucune remise en cause de la réduction d’impôt lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune et que le conjoint survivant (attributaire du bien ou titulaire de son usufruit) s’engage à respecter les conditions du dispositif.

A noter :

• Lorsque vous détenez le logement en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à hauteur de leur quote-part du prix de revient.
• Vous ne pouvez pas cumuler pour un même logement les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et cette loi Bouvard.

Article 199 undecies A : www.legifrance.gouv.fr

Article 199 undecies B : www.legifrance.gouv.fr

La réduction que vous avez pratiquée peut vous être reprise dans les cas suivants :

• Rupture de l’engagement de location
• Cession du logement

En revanche, il n’y a aucune remise en cause du dispositif si vous ne respectez pas l’engagement de location dans les conditions suivantes (vous affectant, ou affectant votre conjoint) :

• Invalidité de 2^ème ou 3^ème catégorie
• Licenciement
• décès

Amortissement :

L’amortissement est la constatation comptable de la dépréciation d’un bien avec le temps. L’amortissement est considéré comme une charge déductible. En revanche, il ne doit ni générer ni augmenter un déficit. L’excédent (la partie de l’amortissement qui n’a pu venir en déduction sous peine de créer ou d’augmenter un déficit)  peut être reporté sur les années suivantes sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires et dans les mêmes conditions.

L’amortissement se pratique sur la fraction du prix d’acquisition du bien au-delà de celle utilisée pour le calcul de la réduction d’impôt. La déduction des amortissements des revenus provenant de la location n’intervient qu’à compter de l’année qui suit la fin de la période de réduction d’impôt. Ainsi, vous ne pourrez passer les amortissements en charges qu’à partir de la 10^ème année de détention.

Récapitulatif des avantages accordés par la loi Bouvard :

• Réduction d’impôts de 11% du montant de l’acquisition (plafonnée à 300 000€) étalée sur 9 ans
• Récupération de la TVA (à 19,6% du montant du prix de revient hors taxe). Le remboursement de la TVA intervient dans un délai de 6 mois à compter de la signature de l’acte définitif.
• Amortissements pratiqués sur la fraction du montant de l’acquisition qui excède 300 000€ qui interviendront au terme des 9 années. Pour en savoir plus sur le mécanisme d’amortissement du LMNP, référez vous à la fiche LMNP du site.
• Le locataire n’est pas une personne physique mais une société de gestionnaires. Ainsi, que le bien soit loué ou non, les loyers sont garantis sur 9 ans par le gestionnaire.

Exemple :

Vous investissez 100 000€ en loi BOUVARD en 2012.

Le prix d’achat hors taxe est de 83 612€

Montant de la TVA récupéré par l’investisseur : 16 388€

Montant total de la réduction d’impôt sera (calculé sur le prix HT) : 83 612 x 11% = 9 197 € étalée sur 9 ans, soit 1 022 € par an.

L’avantage fiscal est donc porté à 16 388 + 9 197 = 25 585 €, ce qui représente plus de 30% du montant de l’investissement.

]]> http://www.ebeneconseils.fr/382.html/feed 0 http://www.ebeneconseils.fr/la-nouvelle-garantie-universelle-des-risques-locatifs.html http://www.ebeneconseils.fr/la-nouvelle-garantie-universelle-des-risques-locatifs.html#comments Thu, 26 Aug 2010 08:16:39 +0000 Ebene Conseils http://www.ebeneconseils.fr/?p=368 Garantie des Risques Locatifs (GRL)

La GRL est l’assurance par excellence qui :

• Protège le propriétaire contre le risque des loyers impayés ainsi que des éventuelles dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.
• Offre au locataire qui est en situation précaire, ou pas, le meilleur garant possible (l’Etat)

La garantie des risques locatifs (GRL) a été créée grâce aux partenaires sociaux d’Action Logement (1% logement…), les compagnies d’assurance (exemple : DAS) et surtout l’Etat.

Les garanties :

• Pour les loyers impayés (charges et taxes comprises) : 70 000 €

• Pour les dégradations locatives (coût des travaux…) :

———–-     7 700 € si le logement est loué nu  

———–-    3 500 € si l’immeuble est loué meublé

• La prise en charge des frais de contentieux (pour non paiement des loyers et dégâts)

ATTENTION : ces frais éventuels sont compris dans le plafond des loyers impayés

Quand les garanties de la GRL se déclenchent-elle ?  

• Non paiement du loyer en totalité pendant 2 mois consécutifs ou non
• Non paiement partiel des loyers, si le cumul sur 1 an  représente au moins 1 mois de loyer.
• Travaux de remise en état suite à des dégradations du logement.
• Procédure engagée pour permettre le paiement des loyers et/ou le remboursement des dégradations

Condition à respecter :

• Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire
• Pour les locataires entrants :

Le contrat d’assurance GRL peut être souscrit quelque que soit la situation professionnelle (CDD, CDI, intérim, chômeur…) du nouvel entrant.

L’ensemble des ressources (revenus professionnels, aides au logement, minima sociaux…) du locataire doit représenter au moins deux fois le loyer (charges locatives comprises).

Exemple :

Monsieur X perçoit :

• 1 500 € de revenus professionnels par mois
• 240 €/mois d’aide au logement (APL).
• Son loyer est de 800 €/mois.

Résultat : 1 500 + 240 = 1 740 €

1 740/2 = 870 €

Il est éligible à la GRL et peut donc signer son bail. Son bailleur s’offre ainsi une très bonne assurance contre les loyers impayés et un nouveau locataire plus rapidement.

• Pour les locataires déjà en place :

Vous ne pouvez plus la souscrire. Nous vous proposons la GLI (Garantie des Loyers Impayés)

Quels sont les bailleurs qui peuvent bénéficier de la nouvelle Garantie Universelle des Risques Locatifs ?

• Les personnes physiques
• Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) Familiale (entre parents et alliés jusqu’au 4^ème degré inclus)

Sont donc exclus :

• Les logements faisant l’objet de sous-location (exemple Loueur en Meublé Non Professionnel et Professionnel)
• Les locaux loués avec des baux commerciaux, ruraux et professionnels
• Les personnes morales

Comment souscrire l’assurance de la garantie des risques locatifs (GRL) ?

Contactez votre assureur ou intermédiaire en assurance adhérent au dispositif.

ATTENTION :

-          Lorsque vous adhérez à l’assurance GRL la caution d’un tiers est interdite par la loi. Vous devez choisir entre une garantie humaine (d’un parent, ami…) et la Garantie des Risques Locatifs

-          Le loyer mensuel maximal garanti est de 2 000€

-          En cas de dégradations constatées entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, une franchise correspondant au dépôt de caution est appliquée

-          L’intégralité des cotisations pour l’assurance GRL est entièrement déductible des revenus fonciers (la GRL est aussi un moyen de défiscaliser en se protégeant)

Prix de la GRL : il oscille entre 3.16% et 3.5 % du loyer annuel (charges comprises)

Exemple :

Vous êtes propriétaire bailleur d’un studio qui vous apporte un loyer de 500 €/mois charges comprises. Vous vous offrez la garantie des risques locatifs pour un montant comprit entre 189.6 € et 210 €.

Ce montant est hors frais de dossiers, de courtage et/ou de gestion.

L’ensemble de ces frais et la cotisations sont déductible de vos revenus fonciers.

Comment optimiser votre GRL ?

• En y ajoutant une protection juridique.

Vous y trouverez les réponses à vos questions concernant la location de votre bien immobilier.

Tous vos éventuels problèmes relationnels (tapage nocturne …) seront pris en compte par cette assurance.

Des informations juridiques et pratiques, une défense à l’amiable et/ou judiciaire de vos intérêts, voilà ce que vous apporte cette protection juridique.

La somme maximale (pris en charge par la compagnie d’assurance partenaire) est de 20 000 € par litige.

• En vous assurant en cas de départ prématuré de votre locataire (non respect du préavis de départ) et même en cas de décès de celui-ci.

L’assurance prend en charge 3 mois de loyer avec la dégressivité suivante :

• 100 % le premier mois
• 80 % le second mois
• 50 % le troisième mois

• Vous aurez également droit à la prise en charge (plafonnée à 100 €) de la parution d’une annonce immobilière (4 semaines maximum) afin de rechercher un nouveau locataire.

• Vous aurez également droit à la parution d’une annonce immobilière (4 semaines maximum) afin de rechercher un nouveau locataire.

Prix de ces garanties optimales : 0,60% du montant annuel du loyer (charges comprises)

Exemple :

Vous êtes propriétaire bailleur d’un studio qui vous apporte un loyer de 500 €/mois.

Pour 216€/an, vous Sécurisez vos revenus locatifs et vous vous Garantissez en cas d’éventuels sinistres au cours du bail. Les garanties complémentaires (Protection juridique et Départ prématuré) vous coûtent 36€/an.

La loi SCELLIER concerne tous les contribuables domiciliés en France (selon l’article 4B du CGI).

Article 4B :
http://www.legifrance.gouv.fr

Pour en bénéficiez vous devez entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 :

• Acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement
• Acheter un bien immobilier et changer sa destination (exemple : transformer un garage en appartement) du prix de revient du logement. (entre 2009 et 2010)
• Faire construire un logement et déposer la demande de permis de construire durant cette même période
• Réhabiliter un bien qui ne répond pas aux normes et caractéristiques de décence prévues par la loi

Il vous faut aussi louer ce bien pendant au moins 9 ans et à usage d’habitation principale.

Le dispositif SCELLIER vous permet d’un taux de réduction d’impôt calculé en fonction du prix de revient du logement.

Ce taux de réduction d’impôt est de :

• 13 % pour les logements BBC
• 6 % pour les logements NON BBC

Votre réduction d’impôt s’étale sur 9 ans à 15 ans !

Vous pouvez investir au maximum 300 000 €/an et bénéficiez des avantages de cette loi.

Ainsi, vous avez, dans ce cas, droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre  39 000 €
Soit une baisse d’impôt moyenne de 4 333,33€/an

Les investissements SCELLIER peuvent être utilisés afin :

• d’accroitre votre patrimoine et/ou
• de vous créer des revenus supplémentaires immédiats, pour votre retraite ou même financer d’autres projets (études des enfants,……) Comme chaque loi de défiscalisation et d’investissement immobilier, la loi Scellier correspond à certains objectifs, certains patrimoines……, à certaines personnes et pas à d’autres !

N’oubliez pas, c’est avant tout de l’immobilier que vous achetez !

Le dispositif Scellier en détail…..

La loi de défiscalisation Scellier est mise en place afin de remplacer progressivement les dispositifs Robien et Borloo.

Dispositif temporaire qui a pris effet à compter du 1^er janvier 2009.

L’avantage fiscal se traduit par une réduction d’impôt et non une diminution du revenu net imposable, comme c’est le cas pour les régimes Robien et Borloo.

Ainsi, la réduction s’applique directement sur vos impôts sur le revenu.

La réduction de l’impôt sur le revenu de personne physique (IRPP) est calculée sur le prix de revient de vos acquisitions dans la limite d’un plafond annuel de 300 000€ et s’étale sur 9 à 15 ans.

Cette réduction vous est accordée durant l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur celui dû au titre des 8 années suivantes à hauteur de 1/9 de son montant total pour chacune de ces années.

Attention : dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû réellement, l’excédent est reportable sur les 6 années suivantes.

Taux de la réduction d’impôt :

• 13 % pour les logements BBC
• 6 % pour les logements NON BBC

Exemple :

Vous payez 3000€ d’impôt chaque année.

Vous achetez un 5 pièces neuf en 2012 dans le but de le louer nu pour une durée de 9 ans minimum. Le bien a été acheté 350 000 €. Ce logement respecte les normes BBC.

Le montant total de la réduction d’impôt sera donc égale à : 300 000 x 13 % = 39 000

Ainsi, en 2013 vous pourrez retrancher 4 333 € de votre IRPP de 2012. L’année suivante, vous diminuerez aussi votre impôt sur le revenu de 2014, et ainsi de suite pendant encore 7 ans de la même somme.

Cela correspond à une réduction d’impôt sur le revenu de presque 1,45 % du prix de revient par an.

Dans ce cas, comme vos impôts sont inférieurs à 4 333 € par an, vous pourrez reporter 1 333 € sur les 6 années suivantes au maximum.

Quel sont les logements concernés par le dispositif SCELLIER ?

ð  Les immeubles neufs qui ont des caractéristiques thermiques et une performance énergétique conforme à la règlementation en vigueur (RT 2000,  RT 2005, Normes BBC).

ð  les immeubles neufs respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) permettent une réduction d’impôt de 13 %. Les autres ne permettent qu’une réduction de 6 %

Conditions à respecter:

Vous devez :

• être fiscalement domicilié en France au sens de l’article 4B du CGI
• vous engager à louer le logement nu, (non meublé), pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit être effectif dans un délai de 12 mois suivant la date de livraison (achèvement des travaux et état des lieux) du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

• respecter un plafond de loyers qui varie en fonction de la zone géographique dans laquelle est situé le logement. Ce plafond est fixé par l’Etat.

Pour connaître les villes des différentes zones cliquez sur le lien suivant :
http://www.anil.org

Plafond de loyers (2010) :

Attention :

• Le bail ne peut être conclu avec un membre de votre foyer fiscal
• Si le bien est acheté via une SCI (société civile immobilière) non soumise à l’IS, le bail ne peut être conclu avec l’un des associés de la société ou encore avec un membre de son foyer fiscal.

Lorsque vous louez le logement à un organisme public ou privé, et que ce dernier le sous loue à une personne autre que celles citées ci-dessus, la réduction d’impôt est toujours applicable. Attention, cet organisme doit louer le logement nu à usage d’habitation principale. Il ne doit donc pas fournir de prestations hôtelières ou parahôtelières.

Vous ne pouvez pas bénéficier de ce dispositif :

• Si le droit de propriété du logement est démembré (usufruit, nue-propriété)
• Si le logement est détenu par une société non soumise à l’IS et que le droit de propriété des parts est démembré
• Pour les immeubles classés (monuments historiques, Malraux)
• Pour les immeubles qui ont fait l’objet d’un agrément ministériel ou qui ont reçu un label de la Fondation du Patrimoine. Ce label est indiqué au premier alinéa du 3° du I de l’article 156

Article 156 du CGI :
http://www.legifrance.gouv.fr

• Pour les biens immobiliers dont le permis de construire est déposé à compter du 01/01/2010 et qui sont financés par un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du code de la construction et de l’habitation.

Article R331-1 du code de la construction et de l’habitation :
http://www.legifrance.gouv.fr

Cas particulier :

Si le bien est la propriété d’une SCI (non soumise à l’IS), et que vous êtes associé de cette société, vous bénéficiez de la réduction d’impôt à hauteur de votre quote-part du prix de revient du logement qui correspond à votre droit sur l’immeuble.

Attention : pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez garder vos parts jusqu’au terme de l’engagement de location.

A noter :

• Vous ne pouvez appliquer ce dispositif qu’une fois par année d’imposition avec un plafond d’investissement limité à 300 000€.
• Lorsque vous détenez le logement en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à hauteur de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
• Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année est supérieure au montant de l’impôt dû au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes. A condition que le logement reste loué pendant cette période.
• Il n’est pas possible, pour un même logement ou une même souscription de part de cumuler les avantages fiscaux prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 tervicies avec ce dispositif SCELLIER.

En deux mots vous ne pouvez pas appliquer plusieurs dispositifs fiscaux (ZRR, LMNP, Revenus Fonciers, …) au même moment, sur un même bien immobilier.

Article 199 decies E :
www.legifrance.gouv.fr

Article 199 decies F :
www.legifrance.gouv.fr

Article 199 decies G :
www.legifrance.gouv.fr

Article 199 decies I :
www.legifrance.gouv.fr

Article 199 undecies A :
www.legifrance.gouv.fr

Article 199 tervicies :
www.legifrance.gouv.fr

Si en complément des conditions citées précédemment, vous respectez :

• également un plafond de loyers plus faible
• ainsi qu’un plafond de ressources des locataires,

alors vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 37%.

C’est le Scellier « social » ou encore le Scellier « intermédiaire ».

Le locataire ne doit toutefois pas être l’un de vos ascendants ou descendants.

Plafond de loyers :

Plafond de ressources des locataires :

Ce plafond varie en fonction du foyer fiscal du locataire ainsi que de la zone géographique dans laquelle est situé le logement.

Avec le Scellier social, vous bénéficiez des avantages fiscaux du Scellier « classique » et d’avantages supplémentaires. Vous aurez droit à :

• une deuxième période de 3 ans renouvelable une fois (au terme des 9 années). Pendant celle-ci, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 2 % (du prix de revient) par an.

Attention, cette période n’est renouvelable que si vous prolongez votre contrat/promesse de location

• un abattement de 30 % sur les loyers durant toute la période du dispositif (déduction applicable au moment de la déclaration fiscale des loyers).

Exemple :

Vous achetez en 2012 un logement neuf (répondant aux normes BBC) dans le but de le louer nu pour une durée de 9 ans minimum. Le bien a été acheté 350 000 €. De plus, la location répond aux conditions de loyers et de ressources du locataire exigées par le Scellier social.

Le montant total de la réduction d’impôt sera donc égale à : 300 000 x 13 % = 39 000 €

Soit, une réduction d’impôt de 4 333,33€ par an pendant 9 ans.

Au terme des 9 années, vous décidez de prolonger la promesse de location. Vous allez donc de nouveau bénéficier d’une réduction d’impôt de 300 000 x 4% = 12 000€, soit 4 000€ par an pendant 3 ans.

Si vous décidez de prolonger la promesse de location une nouvelle fois, vous pourrez encore réduire votre IRPP de 1,33 %/an, soit 4 000€ chaque année pendant 3 ans.

Le bénéfice de la réduction d’impôt peut être remis en cause dans les cas suivants :

• Rupture de l’engagement de location
• Rupture de l’engagement de conservation de votre part
• Démembrement du droit de propriété du logement
• Démembrement des parts

Exception : Aucune remise en cause de la réduction d’impôt lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune et que le conjoint survivant (attributaire du bien ou titulaire de son usufruit) s’engage à respecter les conditions du dispositif.

En revanche, il n’y a aucune remise en cause du dispositif si vous ne respectez pas l’engagement de location dans les conditions suivantes (vous affectant, ou affectant votre conjoint) :

• Invalidité de 2^ème ou 3^ème catégorie
• Licenciement
• décès

La SCPI SCELLIER

Si vous achetez des parts de SCPI (régie par les articles L. 214-50 et suivant du code monétaire et financier) :

• Scellier « classique », alors vous profiterez de la même réduction d’impôt que celle-ci. (Réduction d’impôt sur 9 ans accordée durant l’année de souscription, à hauteur de 1/9 de son montant total pour chacune de ces années. Majoration de la réduction de 10% si 95 % de l’investissement sert à financer des logements cités dans l’alinéa IV et acquis ou construis en 2011 ou 2012 cf plus bas ….)

Vos revenus provenant de cet investissement devront être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Article L. 214-50
http://www.legifrance.gouv.fr

Article L. 214-51
http://www.legifrance.gouv.fr

Article L. 214-52
http://www.legifrance.gouv.fr

Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année est supérieure au montant de l’impôt dû au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes. A condition que le logement reste loué pendant cette période.

Lorsque le droit de propriété des parts est démembré, vous ne bénéficiez pas de la réduction d’impôt.

Vous n’avez droit aux avantages fiscaux du dispositif SCELLIER que si :

• 95 % au moins, de votre investissement (donc de « l’enveloppe » SCPI) respecte les conditions d’application de la loi Scellier.
• la société doit s’engager à louer le logement dans les mêmes conditions que celles prévues pour bénéficier de la réduction d’impôt Scellier.
• Vous devez conserver la totalité de vos titres jusqu’au terme de la période d’engagement de location.

Attention : les fonds récoltés lors de la souscription doivent être investis intégralement dans les 18 mois qui suivent la clôture de la SCPI.

Naturellement le montant de vos souscriptions donnant droit à la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € pour an.

Cette règle est à respecter pour l’intégralité de vos investissements annuels.

ECOLOGIE :

Lorsque 95 % de la souscription sert à financer des logements neufs qui respectent des normes énergétiques supérieures à la législation en vigueur, la réduction d’impôt est majorée de 10 % (pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012).

QUAND LES POLITIENS RETIENNENT LES ERREURS PASSEES !

Certainement, à cause de nombreux scandales, aujourd’hui seules les zones se caractérisant par un déséquilibre entre la demande et l’offre de logement bénéficient du dispositif SCELLIER.

ATTENTION, la demande doit être plus forte que l’offre !

Ainsi, les ministres du budget et du logement sont chargés de publier un arrêté classant les communes par zone géographique en fonction de l’offre et de la demande de logement.

EXCEPTION : la réduction d’impôt peut être applicable lorsque le logement fait parti des communes classées dans les zones géographiques qui ne présentent pas un déséquilibre entre l’offre et la demande, mais qui font l’objet d’un agrément délivré par le ministre du logement.

Le ministre doit prendre sa décision en tenant compte des besoins en logements adaptés à la population.

Scellier Outre-mer

• Si vous investissez dans un logement situés dans les départements d’outre-mer énoncés ci-dessous et répondant aux conditions du dispositif Scellier,
• Si vous souscrivez à des parts de SCPI Scellier portant sur des logements de ces mêmes départements,

Vous bénéficierez d’un taux de réduction d’impôt plus avantageux que ceux accordés par le dispositif Scellier « classique » et la SCPI Scellier.

Départements d’outre-mer où vous pouvez réaliser votre investissement :

• Mayotte
• Saint Barthélemy
• Saint-Martin
• Saint-Pierre-et-Miquelon
• Nouvelle-Calédonie
• Polynésie française
• Iles Wallis
• Futuna

Taux de réduction d’impôt en 2012 :

• 24% pour les logements acquis en 2012 et loués pendant 9 ans
• 28% pour les logements acquis en 2012 et loués pendant 12 ans
• 32% pour les logements acquis en 2012 et loués pendant 15 ans

Pour ces investissements, le plafond de loyer peut être adapté par décret.

Texte officiel de la loi Scellier :

http://www.legifrance.gouv.fr

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